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中梁地產通過港股上市聆訊,銷售額從190億到千億僅用3年

2019-06-27 來源:澎湃新聞 點擊 評論

洛陽房產網播報 6月26日,浙江省溫州商人楊劍名下房地產公司中梁控股集團有限公司(以下簡稱“中梁控股”)通過上市聆訊。

這是中梁控股第二次向港交所遞交招股書。此前的2018年11月13日,中梁控股遞交上市文件,至5月14日,因“新的上市申請人,其申報會計師報告的最后一個會計期間的結算日期,距上市文件刊發日期,不得超過6個月”的規定,中梁控股的上市文件顯示“失效”。三天之后的5月17日,中梁控股再次向港交所遞交招股書,目標仍是在香港主板上市。

中梁控股為浙江省溫州市商人楊劍于1993年創建并控制的地產公司,此后將業務從溫州向長三角,進而全國的拓展,2016年將總部遷至上海,于2018年實現銷售額跨進千億的目標。

這是一家典型的高增長房企。

過去三年,中梁控股銷售額增加近5倍,招股書顯示,2016年-2018年,中梁控股實現銷售額分別為190億元、649億元、1015億元。

規模增長的同時,中梁控股的銷售額權益占比逐漸下降。2016年-2018年,其權益占比為86.84%、86.44%和82.86%。2019年前4個月,中梁控股實現銷售額377億元,權益占比則將至79.58%。

棚戶區改造和三四線城市成就了溫州商人楊劍和中梁控股的千億規模。

2014年,是楊劍踏入房地產行業的第23年,其決定開啟全國化擴張,并將總部由大本營溫州遷至上海,業務也從此前的浙江、江蘇擴至上海、安徽、福建和江西。

楊劍這一大膽的決定背后是2013年國務院發布的《關于加快棚戶區改造工作的意見》,中梁控股在招股書中表示,棚戶區安置房改造的深化政策推升了中國房屋銷售及價格,尤其是在三四線城市。

隨后的2016年至2018年上半年度期間,中梁控股逐漸加強對三四線城市的關注,又因三四線城市住宅物業的開發及銷售所需的初始注資較低,且無須遵守嚴苛的管控措施,使得公司縮短了銷售周期及現金流周期,可快速復制標準化項目開發流程。

戰略的調整,中梁控股的規模顯著擴大,于2016年、2017年及2018年分別獲取63幅、119幅及221幅地塊。

招股書顯示,2016年-2018年,公司應占土地儲備為770萬平方米、1900萬平方米及3640萬平方米。至今年4月底,中梁控股擁有土地儲備3994萬平方米。

當下,房地產調控仍在加碼,為應對市場變化,中梁控股在招股書中透露,公司試圖利用不同級別城市的交替,利用市場周期等方式應對。

具體而言,開啟全國性擴張,從大本營長三角經濟區,拓展至中西部經濟區、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區;同時,進行地區滲透,即從同一地區的二線城市到三四線城市。

同其他快速成長的公司一樣,快速擴張也帶來了公司資產負債率居高不下,與上市前的快速下降。

招股書顯示,此前的2016年公司的凈資產負債率為1790%,2017年為339.5%,至2018年將至58.1%。

快速的擴張,土地收購活動加大導致用于營運的現金凈額較多,中梁控股的現金流也持續為負。2015至2017年,公司的經營活動現金流量凈額分別為-10.34億元、-176.28億元何-68.38億元,2018年上半年的凈額則為-11.74億元。

另一方面,中梁控股的經營數據正在改善。2016年至2018年,中梁控股收益由29.25億元增至302.14億元,符合增長率為221.4%。同期,公司由2016年虧損2.69億元至2018年獲取的凈利25.26億元。

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