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上半年樓市的3種表現 告訴你下半年如何買房

2019-06-27 來源:鳳凰房產 點擊 評論

洛陽房產網播報 2019年的樓市已經走過一半,在“穩房價、穩地價、穩預期”的基本節奏下,全國樓市基本呈現穩定狀態。盡管在3、4月有過“小陽春”的市場現象,一度提高了對樓市的整體預期,但隨著5月成交的走低,又逐漸回到了理性的疲軟狀態。在全國樓市稍有“寬松”的當下,主要是貸款利率的松動,因城施策的作用發揮良好,根據不同城市熱度針對性調整,保證了樓市的基本穩定。

從市場上來看,上半年樓市整體呈現出3個表現:

一、銷售價格漲幅回落

2019年1—5月份,商品房平均銷售價格為9325元/平方米,同比增速為7.8%,同比漲幅回落0.8個百分點。商品房均價與2018年全年相比上漲6.7%,漲幅回落2.86個百分點。其中,住宅上漲8.2%,辦公樓上漲2.1%,商業營業用房上漲1.7%。

與此同時,1—5月份,商品房銷售面積5.6億平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。住宅面積下降0.7%。

從數據上來看,盡管在上半年有過樓市回暖甚至火爆的現象,但整體來看是呈現熱度逐漸下降趨勢。

二、土地購置面積下降

2019年1—5月份,房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%,土地成交價款同比下降35.6%,土地購置面積和土地成交價款的跌幅之大前所未有,土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅,土地成交價款是自最早此數據公布的2004年以來的最大跌幅。

與銷售價格和面積相輔相成,土地市場的遇冷也促進了新房價格和銷售成交的數據。上半年城市在供地方面較之前都有收緊,整體效果與之前有較大差距。但這并不妨礙部分城市部分地塊依舊火爆,主要是一二線城市對于土地的需求仍在增加。

三、新房住宅開發投資

019年1—5月份,全國房地產開發投資同比增長11.2%,比2018年房地產開發投資9.5%的增幅有所上升。其中,1—5月份住宅投資同比增長16.3%,辦公樓和商業營業用房投資均為負增長,投資增速分別為-3.6%和-9.7%。

住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。

綜合上述幾個整體表現,對于下半年樓市的走向,或許有以下幾點啟示:

一、購房行為將更加理性

購房行為的理性其實是“預期”的下降,而預期的下降實質是從房價、地價的走勢而來。整體樓市的調控,讓大部分購房者的預期有了一個較大的變化,較之前的“一定會漲”逐漸變成了“不一定會漲”或“漲的沒那么快”,這種預期的變化對當前樓市的影響也較大。

隨著房企的投資開發投入的增快,下半年或將出現去化更加困難的現象。而就上半年部分城市存在“以價換量”和調整價格的現象來看,下半年在房價方面也不會有更大的變化。穩定依舊是最核心的旋律。

二、樓市穩定將成為常態

這里指的是“因城施策”的態度不會有變化,上半年杭州、西安、深圳等城市均出現了不同的樓市過熱現象,各城市政策針對性強,發布及時,有效的穩定了城市整體樓市溫度。在大的方針政策沒有變化的當下,“因城施策”的舉措依然不會有變化,或會成為一種常態。

三、三四線城市樓市壓力將越來越大

樓市的分化當前似乎有愈演愈烈的趨勢。一二線城市的樓市預期與長遠的發展都較高于三四線城市,隨著落戶政策的向好和過程的簡化、人才政策的升級,對三四線城市的影響也較深遠。樓市更多的還是依賴于人口,在人口問題上不能有更大的變化,三四線城市樓市的“風險”將會越來越大。

過去兩年,三四線城市房價、庫存都有不同程度的上漲,在當下的環境下,收縮開發或許是應對這種風險最好的辦法,也已經有不少開發商在今年開始提出“重回一二線”了。

下半年樓市預計不會有太大的變化,需要購房者注意的是,更需要注重房子的整體質量,回歸到具體的居住屬性,減少對固定資產的投資預期等等。

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