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有人拼命賣有人積極買 房企一賣一買傳遞了啥信號?

2019-06-12 來源:上海證券報 點擊 評論

洛陽房產網播報 較之2018年整個房地產行業融資趨緊,房企融資環境進入2019年已有所改善。不過,對于房企個體而言,其境遇卻大相徑庭——有賣賣賣的,也有買買買的。

一口氣出讓五個項目股權

6月10日,粵泰股份發布公告稱,公司已與隸屬于世茂房地產的廈門進衡企業管理有限公司等多家公司簽署合作開發協議,雙方將視項目各自情況,通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作,由世茂方全程操盤開發運營目標地塊。

據公告,本次合作對價總計為63.97億元,具體明細包括粵泰股份轉讓廣州嘉盛項目24.99億元、廣州天鵝灣二期項目27.80億元、恒升天鵝灣80%股權7.58億元、粵泰天鵝灣20%股權8063萬元、中浩豐公司20%股權2.79億元。

雙方同意暫時預留合計14.12億元,用于支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等。除上述款項外,世茂方實際支付的合作對價為49.85億元。

合作開發的誘因在于粵泰股份的流動性吃緊。粵泰股份表示,自2018年以來,由于受到多方面因素的影響,導致公司現金流動性愈發緊張。截至目前,公司存在的借款逾期風險并未消除。

多家房企打算出售項目股權

“賣賣賣”的并非粵泰股份一家。

5月18日,泰禾集團披露,公司擬轉讓佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項目權益及股東借款給世茂房地產,交易總對價約39.72億元,交易目的旨在加強與世茂房地產的合作。

這是泰禾集團今年以來第四次向世茂轉讓項目股權。

3月23日

泰禾集團向世茂股份轉讓杭州蔣村項目;

3月26日

泰禾集團向世茂房地產轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司南昌茵夢湖置業、南昌歐風置業、南昌茵夢湖酒店投資管理、南昌安晟置業各51%股權;

4月27日

泰禾集團向世茂房地產轉讓杭州同人山莊項目49%股權。

泛海控股今年也在賣賣賣。1月22日,泛海控股宣布將包括上海董家渡項目在內的上海、北京兩大項目出售給融創,總對價約148.87億元。

不同于粵泰股份、泰禾集團、泛海控股三家房企轉讓項目的主要目的是為了緩解公司流動性,北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權的出讓僅為資產處置。

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5月20日,北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權在北京產權交易所進入信息預披露階段。掛牌信息顯示,北京中糧萬科房地產開發有限公司由中糧地產(北京)有限公司和北京萬科企業有限公司各持有50%股份。

據知情人士向記者透露,由于標的公司所剩貨值不高,轉讓方出售相關股權極有可能是出于清理資產的考慮。而北京產權交易所的相關人士也向記者表示“是資產處置”。

此外,5月27日,北京產權交易所預披露兩宗房企股權轉讓項目,中國金茂擬轉讓天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權以及北京昊遠置業有限公司34%股權。5月30日,保利(北京)房地產開發有限公司擬轉讓北京保利融創房地產開發有限公司50.5%股權事項進入預披露階段。

今年以來房企融資環境總體有所改善

在中原地產首席分析師張大偉看來,雖然最近房地產融資又開始有收緊的跡象,但較去年已有所改善,“現在哪怕是資金鏈緊張的房企,想要賣項目也都還能賣得出去,市場最差的時候項目賣都賣不出去。”

進入2019年,房企各主要渠道有息負債集中到期,借新還舊需求增加,融資態度積極,且在貨幣政策穩健寬松的背景下,無風險利率下行,發債成本較2018年下半年有所下降,房企融資因此受益,多家房企抓緊窗口積極發債,融資規模回升。

來看看具體的融資情況:

中信建投發布的研報顯示,今年1-5月房企公司債、中票、短融發行數量分別為107只、46只、79只,發行規模分別為1479.5億元、389.6億元、579.1億元,平均利率分別為5.71%、5.44%、4.20%,平均期限分別為4.2年、3.9年、0.7年。

房地產信托成立數量為2584個,規模為3945.1億元,平均收益率為8.32%,平均期限為1.51年。其中,貸款類投資、股權類投資、權益類投資、其他類投資成立數量分別為1099個、435個、996個、54個,成立規模分別為1565億元、678億元、1582億元、120億元,平均收益率分別為8.47%、8.64%、8.02%、8.60%,平均期限分別為1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。

海外債發行數量為83只,發行規模為331.7億元。

目前是收并購的好時機

有房企高管指出,房企出于緩解現金流緊張或資產處置的目的而出讓項目股權,屬于正常經營的邏輯。

“現在是房企收并購的一個比較好的時機。3、4月份公開市場招拍掛比較熱,地價比較貴,相對而言,以收并購的方式拿地未來的投資回報率可能更高一些。”同策研究院研究總監張宏偉說。

克而瑞研究中心總經理林波表示,接下來對于項目的收并購應該會越來越多,因為市場走到現階段,大魚吃小魚的趨勢肯定會越來越強。對很多公司來說,如果去年下半年時想要轉讓項目可能還找不到下家,那么現在情況已經有所好轉,并且價格相對來說也會更高一些。但對于小房企而言,融資環境改善的感受應該不算特別明顯。

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