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重磅!深圳擬規定“商改租”需同時滿足三條件

2020-01-12 作者:房小蜜 來源:中新經緯 點擊 評論

洛陽房產網播報|為盤活存量閑置商業和辦公用房,規范既有商業和辦公用房改建租賃住房(以下簡稱“商改租”),切實增加住房租賃市場有效供給,深圳市住建局日前組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)(以下簡稱《通知》),主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范。

關于改建條件,《通知》明確指出,該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建:一是已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。

二是不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的,必須同時取得所有他項權益人同意。

三是以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的,改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

一是結構安全。改建項目實施前,實施主體應委托具有檢測資質的第三方專業鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定,確定房屋結構安全現狀情況,作為房屋改建設計的依據。項目改建過程中,項目建設單位或者設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,必須確保房屋結構安全牢固。

二是消防安全。考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。為此,《通知》要求,改建項目應以不低于公寓建筑設計規范和消防技術標準進行設計和施工,并按照公寓使用功能辦理消防審批手續。

三是環保衛生。為確保改建后的租賃住房居住功能的發揮,《通知》對改建后租賃住房出租的環保、水務、衛生條件提出要求,除了必須具備良好的衛生、通風、采光、給排水等居住條件外,還應符合國家和本市有關室內空氣質量等標準,以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求(如給排水管道設置、煙道設置等方面的專業要求)。改建后的租賃住房首次出租的,須經專業檢測符合室內空氣質量標準后,方可對外出租。

四是物業規范。改建的商業辦公用房以宗地、棟為單位,或者改建后至少也有50套(間),未來入住人數較多,物業管理也許加以規范。鑒于原按商業辦公使用時已形成明確的物業管理區域,為保障物業管理區域內的物業辦公用房和設備用房等管理條件,《通知》要求改建后的物業管理區域應當具備物業管理條件,符合我市物業管理規定。

五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房,《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此,《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計,且改建項目只是對既有建筑內部結構的微改造,不涉及周邊的公共配套(尤其是教育配套),因此,《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

六是綠色改建。為落實節能環保、綠色發展的要求,改建項目應按照國家和本市綠色建筑的相關技術標準和技術規范進行改建,改建后至少達到綠色建筑評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

七是技術標準。商業辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式,但并未超出現行規劃、設計、建設標準和規范的范疇,具體的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規范。

為保障“商改租”工作的順利實施,《通知》對審核管理、項目激勵、實施監管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強調各區可建立聯席會議制度,負責統籌制定轄區“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問題和具體改建項目。

二是項目激勵。主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤,明確按照《通知》進行改建并使用,改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金,其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的,可按規定享受相關政策優惠。

三是實施監管。主要是要求各區建立年度檢查制度,加強對違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規行為進行監管。改建項目房源應通過市住房租賃交易服務平臺發布。市住房建設部門應將改建項目納入市住房租賃交易服務平臺,對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。


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